– ఆంధ్రప్రదేశ్ ల్యాండ్ టైటిలింగ్ గ్యారంటీ యాక్ట్
● భూవివాదాలను తీర్చేందుకు తెచ్చిన ఈ చట్టంతో కొందరు భూములు కోల్పోవాల్సి వస్తుందా?
● చట్టం కు వ్యతిరేకంగా హైకోర్టు లో నడుస్తున్న కేసు.
●ఎన్నికల్లో గెలిచి అమలు చేయాలనుకుంటున్న వైసీపీ.
●ఈ చట్టం సహజ న్యాయ సూత్రాలకు విరుద్దంగా ఉందంటున్న న్యాయ నిపుణులు.
మీకు ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో స్థలం కానీ, పొలం కానీ ఉన్నాయా? అయితే ఇది మీరు తప్పక చదవాలి.
భూమి పత్రాలు, భూమి హక్కులు అంటేనే ఒక మాదిరి వ్యక్తికి పెద్ద తలపోటు. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో బాగా చేయి తిరిగిన రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు, ఏజెంట్లు, లాయర్లు, రెవెన్యూ అధికారులు వంటి వారికి తప్ప సామాన్యులకు ఓ పట్టాన అర్థం కాని బ్రహ్మ పదార్థం భూహక్కులు.
కొన్ని వందల ఏళ్ల నుంచి అంటే రాజుల కాలం నుంచే భూహక్కుల సమస్యలు, వివాదాలను సరిచేయాలనే ప్రయత్నాలు జరుగుతున్నప్పటికీ నేటికీ కొలిక్కిరాలేదు. కొంత కాలం కిందట కేంద్ర ప్రభుత్వ సూచనలతో భారతదేశంలోనే మొదటిసారి ఆంధ్రా ప్రభుత్వం అటువంటి ప్రయత్నం చేసింది. ఏపీ ల్యాండ్ టైటిలింగ్ గ్యారెంటీ యాక్ట్ -2022ను తీసుకొచ్చింది.
లక్ష్యం మంచిదే అయినా ఆ చట్టం అమలు చేసే విధానంలోని కొన్ని పాయింట్లు, ఆంధ్రాలో భూమి యజమానులను భయపెడుతున్నాయి. ఒకవైపు ఈ చట్టం వస్తే అన్ని సమస్యలు సర్దుకుంటాయన్నది అనుకూల వాదన. మరోవైపు ఆ చట్టంతో మీ భూమి మీ చేతుల్లో లేనట్టే అనేది వ్యతిరేక వాదన. ఈ నేపథ్యంలో ఈ చట్టం ఏంటి? దాని చుట్టూ ఉన్న ఆందోళనల్లో నిజం ఎంతో చూద్దాం.
ఏంటీ చట్టం?
దేశమంతా భూముల విషయంలో అనేక సమస్యలు, వివాదాలు ఉన్నాయి. భూవివాదాల వల్ల కోర్టుల్లో ఏళ్ల తరబడి కేసులు పెరిగిపోతున్నాయి. కొత్తగా ఫ్యాక్టరీలు, కంపెనీలు పెట్టేవాళ్లకు ఇబ్బంది అవుతుంది. దీంతో భూమి ఎవరిది? అనే ప్రశ్నకు చాలా సరళమైన సమాధానం ఉండాలని, అందుకు తగ్గట్టు పాత చట్టాలన్నీ తీసేసి వాటి స్థానంలో సరళంగా, సులభంగా ఉండే ఒకే ఒక్క చట్టం తీసుకురావాలని నీతి ఆయోగ్ సూచించింది.
అలా 2019లో ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం ‘ఏపీ ల్యాండ్ టైటిలింగ్ గ్యారెంటీ యాక్ట్- 2022’ను తీసుకొచ్చింది. సాంకేతికంగా 2023 అక్టోబరు 31 నుంచే ఈ చట్టం అమల్లోకి వచ్చింది. కానీ వాస్తవంగా ఇంకా అమలు కావడం లేదు.
ప్రస్తుతం భూమి హక్కులు అనగానే కనీసం 30 రికార్డులు ముందుకు వస్తాయి. వాటన్నిటిలో అన్ని వివరాలు క్లియర్గా ఉండాలి. అలాగే ఈ 30 చోట్ల వివరాలు బాగానే ఉన్నా ఎవరూ లిటిగేషన్ పెట్టరు అనుకోవడానికి లేదు. అలా ఉన్నాయి ప్రస్తుత చట్టాలు. ఇక రెవెన్యూ, భూ సంబంధిత చట్టాలు, జీవోలు వంటివి కలిపితే వందల సంఖ్యలో ఉంటాయి. వాటన్నిటినీ కొట్టి పారేస్తూ ఏపీ ల్యాండ్ టైటిలింగ్ గ్యారెంటీ యాక్ట్- 2022ను తీసుకొచ్చారు.
ప్రభుత్వమే నష్టపరిహారం ఇస్తుంది
కొత్త చట్టం ప్రకారం, ఒకసారి రికార్డులో మీ పేరు చేరి, మీరే అసలైన ఓనర్ అని చెబితే ఇక అది తిరుగులేని ఆయుధం అవుతుంది. ఇక ఎవరూ దానిపై కేసు వేయలేరు. ఆ భూమిని మీ నుంచి ఎవరూ తీసుకోలేరు. ఒకసారి మీ పేరిట వచ్చిన భూమిని వేరే ఎవరైనా తమ పేరుకు మార్చుకున్నా ప్రభుత్వమే గ్యారెంటీగా నష్ట పరిహారం ఇస్తుంది. అందుకే దీన్ని టైటిల్ గ్యారెంటీ అన్నారు.
దీనికోసం ప్రస్తుతం ఉన్న వీఆర్వో, ఆర్ఐ, తహశీల్దార్, సివిల్ కోర్టులు, ఆర్డీవో, జాయింట్ కలెక్టర్, కలెక్టర్, సీసీఎల్‌ఏ, సబ్ రిజిస్ట్రార్, సివిల్ కోర్టులు వంటి వాటిలో భారీ మార్పులు వస్తాయి. కొత్త చట్టం ప్రకారం వీళ్లందరి బదులు కొత్తగా టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ వస్తారు. మీ భూమి సమస్య మీద ఇకపై సివిల్ కోర్టుల్లో దావాలు వేయడం కుదరదు. ఇక ఏ సమస్య అయినా టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ తీరుస్తారు. ఆయన తీర్పు నచ్చకపోతే ల్యాండ్ టైటిలింగ్ అప్పీలేట్ ఆఫీసర్ దగ్గరకు వెళ్లాలి. వీళ్లద్దరి తీర్పుతో సంతృప్తి చెందకపోతే నేరుగా హైకోర్టుకే వెళ్లాలి.
టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ ఇచ్చే భూమి పత్రాలు, హక్కులు సరళంగా ఉంటాయి. లింకు డాక్యుమెంట్లు, కలిపిరాతలు, వారసత్వ తగాదాలు ఏమీ ఉండవు. మీరు ఒక బండి కొనుక్కుంటే మీ పేరిట ఎంత సరళంగా రిజిస్టర్ అయిపోతుందో, భూమి విషయంలో కూడా అంతే క్లియర్గా ఒకటే కాగితంపై మీ హక్కును రాస్తారు.
మరి వివాదం ఏంటి?
ఇలాంటి ఒక చట్టం వస్తే భూమి చుట్టూ ఉన్న ఎన్నో గొడవలు పోతాయి. కోర్టులపై భారం తగ్గుతుంది. భూమి తగాదాలు లేకుండా దాని వల్ల వచ్చే గొడవలు లేకుండా ఊళ్లు ప్రశాంతంగా ఉంటాయి. నగరాల్లో నకిలీ పత్రాలతో భూమి కబ్జాలు చేసే బాధ తప్పుతుంది.
మరి అంతా బావుంది కదా. ఇంకేంటి గొడవ? కానీ అక్కడే ఉంది అసలు సమస్య. ఈ చట్టం లక్ష్యం బావుంది కానీ దీన్ని ఎలా అమలు చేస్తారన్న విషయం దగ్గరే కొంప ముంచేంత ప్రమాదం ఉందని న్యాయ నిపుణులు అంటున్నారు.
ఆందోళన కలిగిస్తున్న అంశాలు
కోర్టులకు బదులు అధికారులు: ప్రస్తుతం భూ వివాదాలను కోర్టుల్లో పరిష్కరిస్తున్నారు. కానీ, కొత్త చట్టం ప్రకారం కోర్టులకు బదులు కొందరు అధికారులు తేలుస్తారు. ఈ అధికారులు కోర్టుల్లాగా స్వతంత్రంగా కాకుండా నేరుగా ప్రభుత్వం కింద పనిచేస్తారు.
నియామక విధానం: సర్వ అధికారాలున్న టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్‌గా ఏ వ్యక్తినైనా నియమించవచ్చు అని చట్టం చెబుతోంది. అంటే ఏ వ్యక్తి అనే దానికి పరిధి ఉండదు. అది ప్రభుత్వ ఇష్టం అవుతుంది. ఆ సదరు వ్యక్తి ప్రభుత్వ ఇష్ట ప్రకారం నడుచుకుంటూ, ప్రభుత్వానికి ఇష్టంలేని వారి భూములను లక్ష్యంగా చేసుకుంటే పరిస్థితి ఏంటన్నది మరొక ప్రశ్న.
ప్రభుత్వ పెద్దల జోక్యం: అప్పిలేట్ అధికారిగా మాత్రం జాయింట్ కలెక్టర్ స్థాయి వ్యక్తి ఉంటారు. వీళ్లను ఏపీ ల్యాండ్ అథారిటీ నియమిస్తుంది. ఛీఫ్ సెక్రటరీ స్థాయి వ్యక్తి చేతుల్లో ఆ ల్యాండ్ అథారిటీ ఉంటుంది. వీరంతా ఇప్పటి వరకూ రెవెన్యూ కింద ఉన్నవారే. టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ తీసుకున్న నిర్ణయాన్ని అప్పిలేట్ అధికారి కూడా సమర్థిస్తే అప్పుడు నేరుగా హైకోర్టుకు వెళ్లడం తప్ప మరో మార్గం ఉండదు. నేరుగా ప్రభుత్వం కింద పనిచేసే టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్, అప్పిలేట్ అధికారి ప్రభుత్వ పెద్దలు చెప్పినట్టుగా చేయరని గ్యారెంటీ ఏంటి? అనేది పెద్ద ప్రశ్న.
అవతల పక్షానికి నోటీసులు ఇవ్వనక్కర్లేదు: మీ భూమికి ఏమాత్రం సంబంధం లేని వ్యక్తి నేరుగా మీ భూమి విషయంలో టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ వద్ద వివాదం నమోదు చేస్తే, సదరు అధికారి విచారించి నిర్ణయం ప్రకటిస్తారు. ఇదంతా ప్రభుత్వ కనుసన్నల్లో జరుగుతుంది. ఆ అధికారి తీసుకున్న నిర్ణయమే ఫైనల్.
నిర్ణయం వెలువడే వరకు వివాదంలో ఉన్న భూమి అమ్మకం, కొనుగోలు జరగదు. అయితే, విచారణ చేసే క్రమంలో అవతలి పక్షానికి నోటీసులు ఇవ్వాలన్న నిబంధన ఈ చట్టంలో లేదు. ఆ విచారణకు సంబంధించి భూమి యజమానికి సమాచారం కూడా ఇవ్వకపోతే, ఆ భూమి వివాదం విషయంలో తన వాదన వినిపించే అవకాశం యజమానికి పోతుంది.
తప్పు చేసినా శిక్ష ఉండదు: ఇతరులు ఫిర్యాదు చేస్తేనే టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ విచారణ చేపట్టాలని లేదు. ఆ అధికారి సుమోటోగా కూడా కేసు తీసుకోవచ్చు. ఉదాహరణకు రాజకీయంగా ఇబ్బంది పెట్టాలనుకున్న వ్యక్తి, తన ప్రత్యర్థి భూమిపై సుమోటోగా కేసు పెట్టాలని టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్‌ను ప్రభావితం చేస్తే ఏమిటన్నది మరొక ప్రశ్న. ఒకసారి వివాదం అంటూ నమోదయ్యాక ఆ అధికారి చేతిలో భూ యజమానులు చిక్కుకుంటారు. సదరు అధికారి ఉద్దేశపూర్వకంగా తప్పు చేసినా కేసు పెట్టకుండా చట్టంలో రక్షణ కల్పించారు.
జైలు శిక్ష వేసే అధికారం: తమకు తప్పుడు పత్రాలు ఇచ్చారు, తప్పుడు సమాచారం ఇచ్చారు, లేదా సమాచారం ఇవ్వకుండా దాచారు అనే కారణాలతో భూమి విషయంలో పార్టీకి ఆరు నెలల వరకూ జైలు శిక్ష వేసే అధికారం టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ అధికారికి ఉంది. తెలిసీ తెలియక సమాచారం ఇవ్వకపోయినా జైలు శిక్ష వేస్తే.. చిన్న రైతులు, పదుల గజాల భూమి ఉన్న యజమానుల సంగతి ఏంటి?
ఆలస్యం: ప్రస్తుతం ఆంధ్రలో దాదాపు 550కి పైగా సివిల్ కోర్టులు ఉన్నాయి. వాటన్నిటిలో వివాదాలన్నీ ఇకపై టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్లు, వారిపైన ఉండే జిల్లా స్థాయి ట్రిబ్యునళ్లు మాత్రమే పరిష్కరించాలి. అంటే వివాదం తేలడం చాలా ఆలస్యం అయ్యే అవకాశాలు ఉన్నాయి.
15 రోజుల రూల్: మీ భూమి సంబంధిత కేసు హై కోర్టు, సుప్రీం కోర్టులలో గెలిచిన 15 రోజుల్లోపు సదరు అధికారికి ఆ విషయాన్ని తెలియచేయాలి. లేదంటే సుప్రీం కోర్టు తీర్పు కూడా చెల్లకుండా పోతుంది.
నిధులు సేకరించవచ్చు: టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్లు అధికారికంగా నిధులు, విరాళాలు సేకరించవచ్చు అని చట్టం చెబుతోంది. అసలు భూమి హక్కులు నిర్ణయించడం, సమస్యలు పరిష్కరించడం వంటి పనులు చేసే అధికారులకు నిధులు, విరాళాలు సేకరించాల్సిన అవసరం ఏంటి? అనేది ప్రశ్న. దీని మీద వివరణ రావాల్సి ఉంది.
మీ భూమి మీది కాకుండా పోవచ్చు
ఎవరైనా ఏదో తప్పుడు పత్రాలు సృష్టించి మీ భూమి తమదేనంటూ టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ దగ్గర వివాదం పెట్టారనుకుందాం. మీరు విదేశాల్లో ఉన్నారు. లేదా వేరే ఊరిలో ఉండి ఆ విషయం మీకు తెలియలేదు. రెండేళ్ల పాటూ ఆ పిటిషన్ మీద ఎవరి నుంచి అభ్యంతరాలు రాకపోతే వెంటనే మీ భూమి కాస్తా డిస్పూట్ పెట్టిన వారి చేతికి పోతుంది. అంటే మీ భూమి మీది కాకుండా పోతుంది.
వారసులను నిర్ణయించేది అధికారులే
భూమి యజమాని చనిపోతే వారి వారసులు ఎవరు అనేది గతంలో తహశీల్దార్లు తేల్చేవారు. దాన్నే ‘లీగల్ హేర్ సర్టిఫికేట్’ అంటున్నారు. తరువాత అలా ఇవ్వడం చెల్లదని కోర్టుకు వెళ్లి లీగల్ హేర్ సర్టిఫికేట్ తెచ్చుకోవాలని ఆంధ్ర ప్రభుత్వం నిర్ణయించింది. కొత్త చట్టంలో వారసులను నిర్ణయించే బాధ్యత అధికారులకు అప్పగిస్తున్నారు.
హైకోర్టు వరకూ వెళ్లలేని వారి సంగతి ఏంటి?
అర ఎకరం వంటి తక్కువ కమతాలు ఉన్న చిన్న రైతులు, బాగా తక్కువ స్థలం ఉన్న మధ్య తరగతి భూమి యజమానులు, చదువుకోని వారు ఈ వివాదాల్లో నేరుగా హైకోర్టుకు వెళ్లగలరా అన్నది సమస్య. అంత ఖర్చు, శ్రమ, సమయం పెట్టి వారు తమ భూమి కోసం పోరాడటం చాలా కష్టం. అలాంటి వారికి మరో ప్రత్యమ్నాయం చట్టంలో లేదు.
కొత్త చట్ట ప్రకారం ప్రభుత్వం నియమించే టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్‌కే అన్ని అధికారాలు ఉంటాయి. వారు చెప్పింది జిల్లా జడ్జీతో సమానం. కానీ, ఆ అధికారికి న్యాయ అవగాహన లేకపోతే? న్యాయ పరిజ్ఞానం లేని వారిని నియమించకూడదు అనే రూల్ చట్టంలో లేదు. అవగాహన లేని వారిని నియమిస్తే అరకొర జ్ఞానంతో వారు సరైన తీర్పులు ఇవ్వకపోతే అది మరింత సమస్యగా మారుతుంది.
అప్పు తీసుకోవాలన్నా అధికారికి చెప్పాలి
సాధారణంగా ల్యాండ్ డాక్యుమెంట్స్‌ను తాకట్టు పెట్టి, ప్రైవేటు వ్యక్తుల వద్ద డబ్బు తీసుకుంటూ ఉంటారు. ఇకపై అది కూడా టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్‌కు చెప్పే చేయాలి. లేకపోతే చెల్లదు.
కొత్త చట్టం ప్రకారం దస్తావేజులు కూడా పనికిరావు. టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ ఇచ్చే పత్రాలే ఫైనల్.
ప్రస్తుతం ఈ కొత్త చట్టం మీద చాలా మంది హైకోర్టుకు వెళ్లారు. దీని మీద కేసు నడుస్తోంది.
ప్రస్తుతానికి ఈ చట్టాన్ని అమలు చేయకుండా మళ్లీ తమ ప్రభుత్వం గెలిచిన తరువాత అమలు చేయాలని వైఎస్సార్సీపీ నిర్ణయించింది.
సహజ న్యాయ సూత్రానికి విరుద్ధం’’
‘‘కొందరికే మేలు చేసేలా ఈ చట్టం చేశారు. ఒక్కసారి మీ భూమిపై ఎవరైనా అబ్జెక్షన్ పెడితే ఇక అంతే. మీకు లోన్ రాదు. అమ్మలేరు. మీ ఆస్తులు అమ్మాలన్నా కొనాలన్నా టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్ అనుమతి కావాలి. పిల్లలకు గిఫ్ట్ ఇవ్వాలన్నా వీలునామా రాయాలన్నా కూడా వారి అనుమతి ఉండాలి’’.
‘‘రాజకీయ ఒత్తిళ్లతో టైటిల్‌లో పేరు మార్చినా లేదా టైటిల్ రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసర్‌ను ప్రభావితం చేసినా పరిస్థితి ఏంటి? అధికారులుగా ఎవరిని నియమిస్తారు? వాళ్లకు న్యాయం మీద అవగాహన ఉంటుందా? ప్రస్తుతం ఉన్న క్లియర్ టైటిల్‌ను కూడా మళ్లీ కొత్తగా నమోదు చేస్తే ఎవరో ఒకరు మళ్లీ ఆ భూమి మీదకు రారని ఏంటి గ్యారెంటీ? నోటీసులు, వివరణ లేకుండా నేరుగా పేరు మార్చడం చట్ట విరుద్ధం. వేరే వాళ్ల పేరు ఎక్కిందని యజమానులకు ఎలా తెలియాలి? నోటీసులు మీ వరకు రాకుండా మేనేజ్ చేసి రెండేళ్లు విషయం దాస్తే భూమి శాశ్వతంగా మీది కాకుండా పోతుంది’’.
‘‘సివిల్ ప్రొసీజర్ కోడ్ ప్రకారం ప్రతి వివాదంలోనూ రెండు పక్షాలకూ కొన్ని హక్కులు ఉంటాయి. మీ పైన కేసు పెడితే మీకు నోటీసు ఇవ్వడం సహజ న్యాయ సూత్రం. కానీ, ఇక్కడ సీపీసీ వర్తించదు. అంటే మీ భూమి మీద కేసు పెట్టినా మీకు సమాచారం ఇవ్వక్కర్లేదు. అలా రెండేళ్లు గడిపేస్తే మీ భూమి మీకు కాకుండా పోతుంది’’.
– ప్రసాద్
న్యాయవాది
తణుకు
